4年前にも検討・実行しようとした事がありますが、その時は借りていた地銀に残高証明書を取りに行ったら、金利を下げてくれたので継続する事にしました。
ちなみに元の金利は変動で1.2%台。変更後、0.8%台。借り換え先候補の住信SBIネット銀行は、当時たしか0.6%台だったかな。
住信SBIネット銀行は金利と疾病保障が魅力だったが、借り換え手数料を加味すると金利はトントンぐらい。
地銀の疾病保障は3大疾病かつ+0.3%だったのと、住信SBIネット銀行は支払い条件が厳しく、確率も極めて低いと判断してやめました。
繰り上げ返済(返済期間は変更なし)も同時に実施しました。

何故また考えるのか?

時が進み、住信SBIネット銀行の変動金利が0.4%台に。
今回は金利以外に、保険的な意味合いとその他の付加価値も考慮したかった。
特に、追加保障は50歳を超えると付けられない所が多い。

検討ポイントと優先度

入院中の保障は他の入院保険と、健康保険組合の休業補償や失業保険で良い。
退院後、同じぐらいの収入が維持出来れば、その後の保障は不要。復帰出来ない、収入激減の場合にどうするか?
ちなみに就業不能保険も検討した事があるけど、支払い条件が厳し過ぎて、保険会社が美味しいだけの商品に見える。

優先度高い(必須)

  • 追加保障(特約)は保険的な意味で役に立つか?(がん診断、長期入院)
  • 期間が残っている住宅ローン減税に影響はないか?
    (使えるか、減税額より総返済額の方が上回るのであれば問題なし)
  • 審査申し込みに条件はないか?

優先度普通(出来ればいいね)

  • 総返済額と毎月の返済額を減らせるか?(金利と諸費用、団信保証料の払い戻し)
  • 諸費用も借りれるか?(借り換え時の費用↑)
    (保険的な意味を持たせるなら、借入額は多い方が良いが、審査への影響は不明)
  • 借入期間を延ばせるか?(総返済額↑、毎月の返済額↓)
    (保険的な意味を持たせるなら、期間は長い方が良いが、審査への影響は不明)
  • 他に付加価値はあるか?

追加保障(特約)を比較

対象は追加保障が標準か特約であり、金利が低い銀行を選びました。
各行で保障内容や免責が若干違うがので、本審査前にホームページで再確認する。

銀行 特約 増加金利 がん診断 長期入院
住信SBIネット銀行 (標準) × △(全疾病、12ヶ月)
楽天銀行 (標準) × △(全疾病、12ヶ月)
イオン銀行 ガン保障 +0.1% ×
8疾病保障 +0.3% ○(8疾病、60日と12ヶ月)
ソニー銀行 がん団信50 △(半額) ×
がん団信100 +0.1% ○(+100万給付) ×
3大疾病団信 +0.3% ○(+100万給付) ○(3大疾病、60日)
じぶん銀行 がん50%保障 △(半額) △(全疾病、6ヶ月)
がん100%保障 +0.2% △(全疾病、6ヶ月)
りそな銀行 団信革命 +0.25% ○(3大疾病、60日)

がん診断

70歳までだと、がんになる確率は20%ぐらい、死亡率は6%ぐらい。
がんになって生存する確率は14%ぐらい(但し、保障対象外のがんもありそう)なので、負担が大きくなければ、あっても良さそう。

最新がん統計:[国立がん研究センター がん登録・統計]

長期入院

平均入院期間は、3大疾病でも30日以内が80%ぐらい。短期は保障外。長期は重症なので、介護保険の対象になりそう。
脳血管疾患だと85日で対象になるのもあるが、生存確率は低そう。死亡保障は元々あるのでなくても良いと思う。

三大疾病保険の必要性|検討するなら知っておきたい6つのポイント | 保険の教科書

住宅ローン減税は?

私はあと3回残っています。自分が住む為の物、借り換え後、10年以上の期間が残っている等の条件はありますが使えるらしい。
但し、あくまでも元の借入部分に対してなので、諸費用を追加で借りても、そこは対象外。詳しく書いてあるサイトがあるので、そこを参考にやれば大丈夫そう。

借換えしても住宅ローン控除はできる?年末調整の手続きに注意!

審査申し込み条件は?

銀行 条件
イオン銀行 正式申込日時点において原則として勤務6ヶ月以上
ソニー銀行 「勤続(営業)年数」による申し込み条件は設けていません
じぶん銀行 申込みいただけます
りそな銀行 1年以上?

私は転職して4ヶ月なので、申し込める銀行が限られる。早い方が良いが、無理してまで急ぐ理由もない。
審査基準は各行まちまちだろうし、開示してくれないだろうから、6ヶ月、1年、2年、3年とかのタイミングに合わせて、ダメなら他行か時間を空けて再審査として焦らない方が良さそう。

元利均等と元金均等のどちらにするか?

返済額のシミュレーション前に返済方法を検討。

金利が変わらない前提で、

元利均等(通常こっち。今もこっち)

  • 毎月の返済額が一定
  • 元金均等よりも、元金の減少が遅い(=総返済額が増える)

元金均等

  • 毎月の返済額が最初は大きく段々少なくなる
  • 元利均等よりも、元金の減少が早い(=総返済額が減る)

元利均等の方が直近の支払いは楽。元金均等の方が総返済額は少なくなる。
保険的な意味を強めるなら、直近の支払いを少なくした方が良い。

完済前に死んだら残債は0になるので、元利均等の方が総返済額は少なくなる。
私は完済が70歳オーバーなので、確率は五分五分かな(長く生きられたら、それだけで儲けものと考えるようにしている)

という事で、元利均等のままにします。

総返済額と毎月の返済額を減らせるか?

変動金利。元利均等
一部サイトで返済期間に月を指定できかったので、ちょうど残り28年になる3月の借入残高2,720万円(10万未満は入らないので切り捨て)でシミュレーションしました。

銀行 特約 金利
(2019年2月)
総返済額
+諸費用(概算)
=合計
増減▲ 毎月の返済額
1位 イオン銀行 ガン保障 0.47%
+0.1%
29,434,543
+880,000
=30,314,543
-226,177 87,603
2位 ソニー銀行 がん団信100 0.507%
+0.1%
29,587,234
+866,224
=30,453,458
-87,262 88,046
3位 じぶん銀行 がん100%保障 0.457%
+0.2%
29,785,775
+792,520
=30,578,295
+37,575 88,648
4位 りそな銀行 団信革命 0.429%
+0.25%
29,875,013
+712,768
=30,587,781
+47,061 88,914

2位までなら総返済額を減らせる。おそらく、団信保証料の払い戻しが今回もあると思う(前回の繰り上げ返済の時にあった)ので、どれを選んでも減りそう。
毎月の返済額も減るが、諸費用分を繰り上げ返済しているのと同じ状態なので、当然といえば当然か。

諸費用も借りれるか?

総返済額は上がるが、保険的な意味を持たせるなら、借入額は多い方が良い。但し、審査への影響は不明。

イオン銀行

シミュレーションでも指定できる。
総返済額:29,508,513、 諸費用(概算):900,000、合計:30,408,513、毎月の返済額:90,501

FAQにも可能とあるが、希望に添えない場合がともあるので、余裕資金があるなら含めない方がいいかも。

【住宅ローン】借換えの際にかかる諸費用を上乗せして借りることはできま…|イオン銀行

ソニー銀行

こちらも可能とあるが、同じような文言がある。

【住宅ローン】 諸費用も含めて借り入れの申し込みはできますか?

借入期間を延ばせるか?

総返済額は上がるが、保険的な意味を持たせるなら、借入額は多い方が良い。但し、審査への影響は不明。
毎月の返済額は減る。

結論、当初借り入れから35年以内なので、元々短くしてたか、繰り上げで短くしていない場合は伸ばせない。

他に付加価値はあるか?

銀行 前提 ATM手数料 振込手数料 その他
イオン銀行 ゴールドカード作成
(100点確定。ゴールドステージ以上)
月3〜5回 月3〜5回 普通預金金利 0.1〜0.15%
5年間イオンでの買い物が5% OFF
年会費無料のゴールドカードが作れる
ラウンジが使える
ソニー銀行 Sony Bank WALLET あり
(5年間ランクアップ)
月7回〜無制限
月4回〜無制限
月4〜11回
月2〜11回
為替コスト優遇
外貨定期金利優遇

イオン銀行はプラチナを目指しているので、使用サービスを増やしているので減らせるメリットと、5% OFFとゴールドカードが魅力。
ソニー銀行はランクアップだけなので、魅力に欠ける。

結論

諸費用は借りない。(自己資金を用意)
4月になったら、先ずはイオン銀行(ガン保障)ソニー銀行(がん団信100)の仮審査を申し込む。
3ヶ月ぐらい掛かるのかな? 7月中に融資が実行されると嬉しい。

追伸

検討不足の段階でじぶん銀行(がん50%保障)の仮審査を申し込んだが、あえなく撃沈。
理由は不明だが、勤続4ヶ月(その前は2年)、諸費用も含めてしまった、じぶん銀行は保証を充実させた直後で申し込みが増えてそう、年度末近くは新築の引渡しが多い、今年度の目標達成が見えている(原資が少ない)等で厳しくなるのかもと推測している。
今思えば、がん100%保障にしたかったのと、+0.2%で他行と比較すると競争力が低いので、良かった事にする。(ポジティブに)

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